曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

互联网 房产 2020-03-26 14:40:43

7年仅售出2成房源

曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

图片来源:界面楼谈

三月底,气温回升、天气变好,深圳楼市也逐渐回暖,近来也有不少项目加推、拿预售。

简单浏览了下这些已推或即将推出的项目,不难发现,福田区的新项目实在太少了。虽然如此,但却让我们发现了一个“有意思”的项目——

坐落在深南大道,紧邻1号线,交通便利,配套完善的项目,但从2013年首次推出到现在,去化仅有2成。

不免让人生出好奇:是开发商舍不得卖,还是项目是个“坑”?

“深圳首个国际豪宅”,单价近30万

众所周知,深圳有很多城市地标都在深南大道,从东部到西部,从地王大厦、平安金融中心再到“春笋”,沿着这条大道一路向西分布。

我们这次所说的,也是沿着深南大道的“地标性”建筑,深南大道7888号——由两座82层和75层高的塔楼组成,中间通过空中连廊连接在一起的建筑。

这就是东海国际公寓。

有网友表示,从远处看这两栋楼,就隐约透出一种高贵身份的象征,在这里居住或办公应该都是一种享受。

曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

这确实曾经是这一带独特的风景线。

308米的楼高,在2013年首次推出时,东海国际公寓打着“深圳首个国际豪宅”的旗号,并凭借放眼周边无一遮挡物、视野开阔,甚至能眺望海景的一大亮点,吸引来大批投资客的目光。

事实上,这里的地理位置也确实优越。

位于车公庙旁,商业写字楼林立;在深南大道旁,能直通罗湖与南山;靠近地铁车公庙站,有四条地铁线路汇集;自带东海缤纷天地商业配套,还有有丰盛町商业步行街为这里带来丰富的娱乐和美食选择;距离香蜜湖高尔夫球场与园博园等休闲场所,也仅10分钟路程。

在链家地图上,东海国际公寓属于深圳有名的香蜜湖片区。

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而项目在当时的价格,也确实匹配了“顶豪”之名。

项目推出时,顶层的复式豪宅单价29万元/平方米,户型800平方米、8房4厅8卫的公寓总价2.5亿元,以至于此户型有另一个大气磅礴的名字——“天墅”。

这并不算“过誉”。因为在当时,深圳房价仅2万元/平方米左右,项目无疑算得上“天价”,东海国际公寓也因此在2016年被评为“亚洲十大超级豪宅”。

天价公寓7年去化仅2成

7年前,2013年4月,东海国际公寓开盘,其备案均价如下:

A座4-15层、17-29层、31-44层为8万元/平方米,建面140-290平方米;

15层以下的备案价格为6万多元/平方米;

44层的套房价格为11万元/平方米。

位于顶层的公寓单价更是超过29万元/平方米,总价达2.5亿元。

七年前,深圳的房价大约在2万元/平方米,即使是豪宅,大多是4万多元/平方米,东海国际公寓的推出轰动一时。

时间回到现在,3月13日,一则名为“2.3亿天墅尽炫不同”的链接出现在朋友圈,发布者正是东海国际公寓官方微信公众号,以视频的形式对该公寓的顶层单位作了详细介绍。

曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

不知道大家注意到没有,视频中展示的项目正是当年叫价2.5亿元的“楼王”,七年未见,却从2.5亿元的备案价,降到了2.3亿元。

这是怎么了?

事实上,从2013年至今的7年时间里,东海国际公寓954套房源,去化仅2成。

网上有业主表示,自己2013年年底以10万元/平方米的价格,购买了一套东海国际公寓中间楼层的公寓。几年后,以9万元/平方米的成交单价拍卖了这套公寓,别说赚钱了,可以说是亏得很惨。

但仔细想想,这位业主并非“最亏”的。

假若当年有人斥重金买下了29万元/平方米顶层豪宅,眼看着的房价好不容易周边一年一年的上涨,手上的这套“顶配公寓”的未售房源,却突如其来地降价2000万元,意味着业主手里的房子也至少缩水2000万元,那才是真正的“投资惨案”。

不过,当年2.5亿元的“天墅”至今未售出一套。

如今,香蜜湖核心地段的房价多在15-20万元/平方米,而东海国际公寓周边的二手房价则多在9-14万元/平方米不等。

曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

但有意思的是,东海国际公寓的价格在这几年的风雨兼程里并未上涨,甚至有下跌的嫌疑。从链家来看,东海国际公寓中楼层的挂牌价最低为9万元/平方米。

曾经的“亚洲十大豪宅”降2千万难觅下家 当年2.5亿“天墅”未售一套

即便能顺利成交,再算上业主们购房本金的利息、物业等各种费用,也可以得出一个结论:当年以8万元/平方米以上价格买了这里的业主,都算是“投资失败”。

天价公寓的尴尬未来

如果说,业主面临“资产缩水”的局面,会倍感“扎心”。那么,对开发商来说,东海公寓的产权年限则是一个伤脑筋的问题。

查询信息可见,东海国际公寓的土地受让时间是2011年1月20日,使用年限为50年,即2061年到期。到今年,该公寓还有41年的产权年限。

而此前,项目用时七年,才让954套房源去化190套,去化率19.9%。

有媒体转述东海集团内部员工的说法,称“东海卖楼从来不追求去化,所以一个楼盘卖了多年,去化率仍然很低”。

按开发商这样缓慢的推售模式,这剩余的764套房子多久能卖完?

假设开发商自持30%,出租房源占10%,加上已售出的20%,剩下40%约为381套,7年卖190套,那381套大约要卖15年时间。

若真的15年售完,这房子的产权就仅剩下20几年。当然,这只是理想化局面,当房产剩余年限不多时,一般去化速度会更加缓慢。

很多人投资买公寓主要考虑到其成本不高、门槛低、回报率高、转手快。但现楼交房的公寓,在年限上就打了折扣,如果再有别的因素影响,就得慎重考虑了。

而房子卖得慢,发愁的还是已经买了房的人,因为新房都卖不出去,这二手房不论是原价卖,还是降价卖,吃亏的始终是自己。

并且,近几年深圳豪宅项目不断推陈出新,除了房子本身的实用性,“噱头”还是必不可少的,到时再转手也是一大亮点,辟如深圳湾1号。

而东海国际公寓却缺乏这这些“噱头”。

比如,靠山的豪宅,不少住宅项目的价格与东海国际公寓可能不相上下,甚至不乏住宅,东海作为公寓并不突出;如果要临海,深圳湾更是有诸多公寓项目,视野、景观也肯定比车公庙好很多。

由此可见,即便直降2千万,东海国际公寓的未来,依然是略显尴尬。

编辑:楼公子

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