股价大跳水!雅居乐怎么了?最新年报揭示一切

互联网 财经 2020-03-23

原标题:股价大跳水!雅居乐怎么了?最新年报揭示一切

摘要:行政开支大增,永续债增幅、增量都不低,债务总额不小

股价大跳水!雅居乐怎么了?最新年报揭示一切

撰文|张银银 编辑|欣欣然

年度业绩不能随便发啊!

股价跳水。3月23日,雅居乐以7.890港币收盘,跌了1.220港币,跌幅高达-13.39%。

曾经的华南五虎之二,合生创展和雅居乐,很多人可能都要忘记了。

3月23日,看完雅居乐2019全年业绩公告,再次给我这样的体会。不能说雅居乐不行了,但确实显得慢,甚至较慢的情况下:营收、净利润、股东利润呈现低速增长就不说了,毛利还出现较大幅度下滑。

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这大概和雅居乐产品结构有些关系。

雅居乐的2019年,有过很多传闻和议论,杠杆游戏就不多谈。我们只看它的2019业绩公告,它自己口中的自己,到底是怎么度过的?

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1、毛利大降,雅生活营收增速大涨

业绩公告披露,2019年,雅居乐自己连同其合营公司及联营公司以及由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目之预售金额,合计为人民币1179.7亿元,较去年增加14.9%。

对应的建筑面积为891.1万平米,较去年增加 11.7%,预售均价为每平米13240元。

雅居乐自称,预售金额再次突破千亿关口。当然,这个增速马马虎虎吧,肯定也不差。

只可惜,2019年,雅居乐的营业额为602.39亿元,较去年只增加了7.3%。

最让外界注意的是,毛利为183.58亿元,较去年下跌25.6%。同时,整体毛利率为30.5%,较去年下跌13.4个百分点。

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还不错的是,净利润增加10.5%至92.33亿元,净利润率亦较去年上升0.4个百分点至 15.3%。而股东应占利润则为75.12亿元,较去年增加5.4%。

另外,杠杆游戏注意到一个细节。在2019年雅居乐602.39亿元营收中,物业发展的确认销售收入为541.77亿元,较去年只增加3.2%。

物业发展收入与多元化业务收入的占比为 89.9%及 10.1%,其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点。

年内,物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。

比如雅居乐旗下独立上市的雅生活,2019年的营业额就达到51.27亿元,同比增长高达51.8%。

同时,雅生活的毛利率及净利润率分别为36.7%及25.2%。股东应占利润为12.31亿元,较去年增加 53.7%。可以说,财务表现亮丽。

应该说,雅居乐的多元化,有一定效果,但终究还是地产开发为主。

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2、行政开支大增,永续债增幅、增量都不低,债务总额不小

在营收增幅不大,毛利大降情况下,雅居乐2019年销售及营销类成本,也是略有下降。

只是好玩的是,行政开支却达到小40亿元,比2018年多近11亿元。这个增幅和增量,绝对数字不低。

现金流方面,业绩公告披露,截至2019年末,雅居乐账上现金及银行存款总额425.5亿元,其中受限资金90亿元,实际上可动用的现金及存款为335.5亿元,与2018年末基本持平。

这个钱多还是少?我们对照着看。

业绩公告城,截至2019年末,雅居乐总借款为 966.70亿元。银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券分别为678.62亿元、152.52 亿元及135.56 亿元。

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截至2019年末,雅居乐银行借款403.48 亿元及其他借款135.82 亿元是以其现金、使用权资产、自持物业、持作销售已落成物业、发展中物业、投资物业、若干附属公司的股份及股本权益作抵押。

雅居乐的若干附属公司,以其股份对优先票据作出担保。

于2019年末,该等附属公司的净资产为43.94亿元。资产支持证券及商业物业资产支持证券分别为9.04亿元及40.84亿元是以其贸易应收款项及使用权资产、自持物业及投资物业作抵押。

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这样一看,就懂了,雅居乐债务压力其实不小。如上图,过去一整年以及近期,雅居乐的股价,确实很有意思。

所以在业绩公告中,杠杆游戏看到雅居乐是这么说的:

稳健的财政是本集团业务发展的重要支柱。因此,本集团于年内致力加快销售款项回笼,强化资金及预算管理,优化成本及开支管理,并通过境内境外多渠道融资方式来优化债务结构,其中包括发行于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据及合共14亿美元的优先永续资本证券,并分别获授一项为期24个月的18.54亿澳门元定期贷款信贷及一项为期36个月包括两笔金额11.7亿港元及1亿美元的定期贷款信贷。

截至去年末,雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.6亿元,比2018年末83.3亿元新增52.3亿元。

其中一年期流动负债约423亿元,比2018年末新增近70亿元。

不用杠杆游戏多说,可以想象,2020年雅居乐的现金流压力。

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3、借钱成本略有提高,负债率继续上升

从业绩公告上,杠杆游戏注意到,2019年末,雅居乐的负债比率为 82.8%,2018年同期为79.1%。

负债率呈上升趋势。

业绩公告还披露了货币风险。

雅居乐主要以人民币进行业务。若干银行存款及银行贷款以港元、美元、马来西亚令吉及澳门元计值,而其优先票据全以美元计值。

担保方面,雅居乐的若干附属公司与联营公司其他方就28.44亿元的贷款额度按彼等在联营公司的控股比例提供若干担保。

雅居乐应占担保数额为10.96亿元,2018年为4.24 亿元)。

此外,雅居乐的若干附属公司与合营企业其他方就124.23亿元的贷款额度按彼等在合营企业的控股比例提供若干担保。

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雅居乐应占担保数额为58.32 亿元,2018 年为62.45 亿元。

通过业绩公告我们看到,雅居乐2019年末的财务费用净额为25.30亿元,较2018年27.44亿元减少7.8%,该减幅主要由于非资本化外币借款汇兑亏损减少人民币6.98亿元,以及衍生金融工具公允值变动增加人民币2.98亿元,抵减非资本化利息费用增加7.82亿元所致。

利息费用的增加,主要由于2019年平均借款结余较高。

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整个2019年,雅居乐总借款成本70.79亿元,较2018年人民币50.56亿元增加40.0%。雅居乐2019年借贷利率为7.10%,2018年为6.49%。

另外,雅居乐的商誉估值增长112%至38.97亿元。有趣。

看完这份业绩公告,雅居乐为啥股价跳水,我想不需要杠杆游戏多说了。

本文所有财务图表为雅居乐公开披露

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